Grundsteuerreform: Hintergrund zur Einführung der neuen Bewertung

Archivbeitrag, Stand Februar 2022. Der Beitrag dokumentiert die Vorbereitung der Grundsteuerreform. Die neue Grundsteuer wird seit 2025 erhoben. Maßgeblich sind das Bewertungsmodell Ihres Bundeslands und Ihre Bescheide.

Bereits im November 2019 wurde das neue Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) beschlossen. Erforderlich wurde diese Reform, nachdem das Bundesverfassungsgericht die aktuellen Vorschriften zur Erhebung von Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat.

Nach den neuen Bestimmungen werden Grundstücke auf der Basis einer geänderten Methode bewertet und die Grundsteuer wird ab dem Jahr 2025 nach einem neuen Verfahren berechnet. Somit ist die Grundsteuer nach mehr als 50 Jahren umfassend reformiert worden. Für die Umstellungen wurde eine Übergangszeit bis grundsätzlich Ende 2024 eingeräumt. Allerdings sind bestehende Grundstückswerte bereits zum 1. Januar 2022 neu festzustellen; die entsprechenden Grundlagen sind bis zum 1. Juli 2022, spätestens jedoch bis zum 31. Oktober 2022 zu erklären. Für Eigentümer von Grundbesitz ergibt sich somit bereits im Jahr 2022 konkreter Handlungsbedarf. Zukünftig sollen in einem Turnus von 7 Jahren wertangepasste Grundsteuerwerte allgemein festgestellt werden (Hauptfeststellung).

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine direkte Steuer, welche auf das Eigentum sowie Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung erhoben wird. Sie ist an die Kommunen zu entrichten und berechnet sich auf Basis des Grundstückseinheitswerts aus dem Grundsteuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz.

Die Grundsteuer wird grundsätzlich nach den folgenden drei Kategorien erhoben:

• Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen
• Grundsteuer B: Alle anderen Arten von Grund und Boden
• Grundsteuer C: Durch Kommune bestimmter Hebesatz für unbebaute bebaubare Grundstücke (innerorts)

Anlass der Grundsteuerreform

Die Berechnung der Grundsteuer stand bereits seit vielen Jahren in der Kritik. Dabei wurde insbesondere angeführt, dass die Berechnung den Grundsätzen der Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes zuwiderlaufe und durch veraltete Hauptfeststellungen Wertverzerrungen hervorgerufen werden. Mit Urteil vom 10. April 2018 wurde dies vom Bundesverfassungsgericht bestätigt, wodurch die der Erhebung der Grundsteuer zugrunde liegende Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt wurde.

Nach aktuellem Rechtsstand liegen der Ermittlung der Grundsteuer die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern und zum 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern zugrunde. In einem Turnus von sechs Jahren sollte ursprünglich eine Hauptfeststellung und damit Aktualisierung der Einheitswerte erfolgen. Zu einer solchen kam es jedoch lediglich im Jahr 1964.

Die Reform der Grundsteuer erfolgte mit dem Ziel, auf Grundbesitz gleicher Lage und gleicher Größe Grundsteuer in gleicher Höhe zu erheben. Um dieses Ziel erreichen zu können, erfordert es eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland. Der erste Stichtag für diese Neubewertung ist der 1. Januar 2022.

Wesentliche Änderungen durch die Grundsteuerreform

Durch die Reformierung der Grundsteuer ergeben sich weitreichende Änderungen für Grundstücksbesitzer. Neben Privatpersonen sind hiervon auch Unternehmen mit Immobilien- und Grundstücksbeständen betroffen. Zudem werden Bauherren, Käufer, Verkäufer sowie Mieter und Vermieter von der Grundsteuer tangiert. Die Reform führt dazu, dass sich ab dem Jahr 2025 bundesweit die individuelle Grundsteuerlast verändern wird. Durch die beschlossenen Änderungen muss sich jeder Besitzer von Grundeigentum mit dieser neuen Gesetzgebung befassen.

Neben der Neubewertung der Grundstücke ändert sich im Rahmen der Reform auch die Steuermesszahl, mit welcher der Grundstückswert multipliziert wird. Die Steuermesszahl reduziert sich bspw. für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser von bisher 3,5% auf 0,031%. Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen weiterhin individuell festgelegt.

Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung 2022

Die erste Hauptveranlagung der Grundstückswerte nach neuem Recht erfolgt zum 1. Januar 2022. Anschließend finden sogenannte Hauptveranlagungen in einem Turnus von sieben Jahren statt. Bis zum 1. Juli 2022, jedoch spätestens bis zum 31. Oktober 2022 (verlängert auf den 31. Januar 2023) muss die Feststellungserklärung („Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“) an das jeweilige Finanzamt übermittelt werden. Diese Frist kann jedoch je nach Bundesland variieren. Eine Einreichung der Erklärung ist ausschließlich in elektronischer Form per ELSTER möglich. Auf Grundlage von Grundsteuermessbescheiden wird die neu berechnete Grundsteuer erstmalig ab dem Jahr 2025 erhoben.

Allgemeiner Verfahrensablauf der Grundsteuerberechnung

Der Berechnung der Grundsteuer liegt eine 3-stufige Methode zugrunde. Diese wird auch mit der Reform grundsätzlich weiterhin Bestand haben. Auf der ersten Ebene wird der Grundsteuerwert, welcher bislang als Einheitswert bezeichnet wurde, vom zuständigen Finanzamt per Verwaltungsakt festgesetzt. Das Finanzamt berechnet ferner den Grundsteuermessbetrag, welcher ein Produkt des Grundsteuerwertes und der Grundsteuermesszahl darstellt. Auch dieser Betrag wird durch einen gesonderten Steuerbescheid festgesetzt. Auf der letzten Stufe wird die endgültige Grundsteuer durch die Gemeinde unter Anwendung des jeweiligen Hebesatzes festgesetzt. Somit ergibt sich letztlich die Berechnungsformel:

Bewertungsvorschriften für Grundvermögen

Durch die Reform muss das bestehende Grundvermögen einer neuen Bewertung unterzogen werden. Der Gesetzgeber hat für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte ein Bundesmodell vorgegeben. Die Bundesländer können dieses nutzen oder durch die Länderöffnungsklausel ein eigenes Ländermodell entwerfen. Im vorgegebenen Bundesmodell sind die Daten für die Ermittlung der Grundsteuerwerte sowie die Höhe der Grundsteuermesszahlen wie folgt bestimmt.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Wert von unbebauten Grundstücken wird zukünftig für die Grundsteuer durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche (§ 247 Abs. 1 BewG) ermittelt werden. Etwaige Wertabweichungen finden bei dieser Berechnung keine Berücksichtigung. Solche Wertabweichungen können sich beispielsweise durch Grundstückstiefen ergeben. Der Bodenwert von bebautem Grundbesitz wird ebenfalls auf diese Art und Weise berechnet (§ 257 Abs. 1 und § 258 Abs. 2 BewG).

Bewertung bebauter Grundstücke

Die Grundstückart entscheidet in der Regel über das anzuwendende Bewertungsverfahren. Zu einer möglichst genauen Eingliederung hat der Gesetzgeber acht Grundstücksarten definiert. Das reformierte Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung von bebauten Grundstücken das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor. Dabei sind die beiden Verfahren wie folgt anzuwenden.

Ertragswertverfahren bei:

• Einfamilienhäusern,
• Zweifamilienhäusern,
• Mietwohngrundstücken und
• Wohnungseigentum.

Sachwertverfahren bei:

• Geschäftsgrundstücken,
• gemischt genutztem Grundbesitz,
• Teileigentum und
• sonstigem bebauten Grundbesitz.

Das Ertragswertverfahren basiert auf der Ermittlung eines Verkehrswertes von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Hierbei wird angenommen, dass der Eigentümer eine hohe Rendite erwirtschaften möchte. Die Berechnung erfolgt in der Regel in drei Schritten. Nach der Berechnung des Jahresreinertrags wird der Bodenwert bestimmt und schließlich der Nutzen des Vervielfältigers zur Ertragswertbestimmung beziffert.

Das Sachwertverfahren ist grundsätzlich etwas komplexer als das Ertragswertverfahren. Aus diesem Grund findet das Verfahren immer dann Anwendung, wenn eine Immobilie aufgrund von individuellen Eigenschaften und Besonderheiten nicht durch das allgemeine Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren bestimmt werden kann. Bei der Bewertung im Sachwertverfahren wird regelmäßig nach einem Schema von fünf Schritten vorgegangen. Diese führen von der Berechnung des Bodenwerts, über Wert-Bestimmungen nach Normherstellungskosten, die Berücksichtigung der Restnutzungsdauer, einen vorläufigen Sachwert bis hin zu einer Marktanpassung.

Die Ländermodelle von Baden-Württemberg und Bayern

Fünf der 16 Bundesländer, darunter auch Baden-Württemberg und Bayern, haben individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt und machen damit von der Länderöffnungsklausel Gebrauch.

Nach dem im November 2020 von Baden-Württemberg verabschiedeten Landesgesetz wird die Grundsteuer für das Grundvermögen nach einem adaptierten Bodenwertmodell berechnet. Dabei erfolgt die Bewertung des Grundbesitzes durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstückfläche. Für die Bewertung kommt es somit nicht auf die Bebauung an. Bei einer wohnwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes wird die Steuermesszahl um 30 Prozent verringert.

In Bayern ist am 10. Dezember 2021 ein eigenes bayerisches Grundsteuergesetz in Kraft getreten. Dieses Gesetz basiert auf einem Äquivalenzverfahren. Zur Bewertung werden für Grundstücks- und Gebäudeflächen Äquivalenzzahlen herangezogen; diese betragen für das Grundstück 0,04 Euro/Quadratmeter und für Gebäude 0,50 Euro/Quadratmeter. Auch in Bayern erfolgt bei einer wohnwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.

Wie in allen Bundesländern wird der sich ergebende Messbetrag mit dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert, in deren Grenzen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Kommune bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Für Grundstücke in Baden-Württemberg

Bei der Grundsteuer B gilt in Baden-Württemberg das modifizierte Bodenwertmodell. Maßgeblich sind der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche, die Bebauung bleibt außer Betracht. Informationen zum Verfahren und zu den Bescheiden finden Sie bei der Finanzverwaltung Baden-Württemberg (öffnet in neuem Tab). Wenn Sie Unterstützung bei der Prüfung Ihrer Bescheide benötigen, sprechen Sie uns an.

Was damals zu tun war

Grundstückseigentümer mussten ihre Erklärung zur Hauptfeststellung ab dem 1. Juli 2022 elektronisch beim Finanzamt abgeben. Die Frist wurde in den meisten Ländern bis zum 31. Januar 2023 verlängert.

Auf Grundlage der Feststellungserklärungen haben die Finanzämter die neuen Grundsteuerwerte und Messbeträge festgestellt. Seit 2025 erheben die Kommunen die Grundsteuer nach den neuen Werten und ihren Hebesätzen.